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    16家上市银行或隐藏房产3万亿元

    时间:2015-05-19 访问人数:

    “现在买上市银行股,相当于以十年前的价格买房!”这一荐股观点看似有些无厘头,但实际上却折射出上市银行涉房固定资产估值失真的尴尬现实。

        据《证券日报》记者独家统计,截至去年年底,上市银行的自有涉房固定资产净值约为5900亿元,而且绝大多数银行都是以成本作为初始价值,并按照每年折旧3%-7%的速度进行减值,比较激进的会计手法对于部分资产的年折旧率接近20%。据记者大致测算,即使按照最保守的估计,这部分资产的真实市价也将达到2.2万亿元,较目前的净值“富余”1.6万亿元;如果估价再大胆一点,则账外隐藏的“私房钱”可能达到3万亿元。如果说3万亿元的天文数字比较抽象,那么可以选取16家上市银行2014年合计的净利润来进行对比,后者仅为1.2万亿元。

        “房屋建筑物等固定资产通常是按照成本法加折旧计算净值,仅投资性房地产可按公允价值入账,不过,在重组等特定条件下,评估价值也可以入账”,一位曾在“四大会计所”任职的会计师对《证券日报》记者表示,“如果银行出售、转让固定资产,应当将处置收入扣除账面价值和相关税费后的金额计入当期损益,也就是说,这些涉房固定资产的使用性质一旦发生改变,其真实价值还是有望在财报中获得体现的。”

        “银行的房产未来并不一定都长期自用,如果银行的物理网点能够被电子银行、手机银行所替代,银行就可能出售涉房固定资产或将其变为投资性房产”,一位国有大行支行负责人表示,“目前部分银行已经走到了规模效益的拐点。”

        涉房固定资产增长迅猛

        同花顺数据显示,截至去年年底,16家上市银行固定资产合计8408亿元。其中,国有四大行固定资产规模最为庞大,合计超过6502亿元。四大行中,中行和工行的固定资产规模占据前两位,而农业银行和建设银行则分列第三和第四位。数据还显示,截至2013年年底,上市银行的固定资产合计为7341亿元。也就是说,去年的增量约为1067亿元,增速接近15%。

        不过,上市银行的固定资产并不仅仅包含房地产,按照上市银行在年报中的界定,固定资产主要包括房屋及建筑物、办公设备及运输工具。其中,对于绝大多数上市银行来说,房屋及建筑物和在建工程的资产规模都最为庞大,办公设备和运输工具的资产净值在固定资产中的占比多数在20%-40%之间。

        以招商银行为例,该行截至2014年年底的固定资产净值为265亿元,其中,房屋及建筑物、装修费和在建工程的资产净值合计207亿元,电子设备、飞行设备及运输工具的资产净值合计约为58亿元。

        《证券日报》记者对于16家上市银行截至2014年年底房屋及建筑物、装修费和在建工程的合计资产净值进行逐一统计发现,上市银行的合计净值约为5900亿元,占固定资产的比重超过了七成。

        其中,农业银行的净值最高,超过了1200亿元;工行和建行次之,分别超过了1100亿元;中国银行的涉房资产净值也超过了900亿元。股份制银行中,招商银行账面的涉房固定资产净值最高,民生银行其次,兴业银行排名第三,此外中信银行和浦发银行的涉房资产净值也超过了100亿元。

        此外,如果按照上述数据和方法测算上市银行2012年的相关数据,截至2012年年末的涉房固定资产净值尚不足4000亿元。也就是说,两年时间内,上市银行涉房固定资产净值增长了近五成。
        
        值得一提的是,按照现行的《企业会计准则第4号--固定资产》,“固定资产应当按照成本进行初始计量”,且“企业应当对所有固定资产计提折旧”。也就是说,从上市银行上市密集度比较高的2005年开始计算至2014年年底,再加上上市银行大多5%左右的年化折旧率,十年时间上市银行涉房资产的累计折旧至少有两成。以中国银行为例,截至去年年底,该行固定资产中的单纯房屋建筑物已经累计折旧269亿元,目前账面净值接近674亿元,也就是说资产原值超过了943亿元,目前折旧率约为29%。

        按照平均20%折旧保守预计,16家上市银行合计5941亿元的账面资产对应的原值应约7400亿元。

        真实价值严重低估

        7400亿元当然也并不是这些涉房固定资产的全部价值。

        “我们银行比较吃亏的就是前些年房价比较低的时候,总行对于买楼控制得比较严格,各地的分行自然也不敢大手大脚”,某股份制银行有关人士对《证券日报》记者吐槽,“现在不得不租赁写字楼来弥补办公面积的不足以及改善办公条件。”

        与该银行的情况相反,另一家上市银行虽然当初有些迟疑,但还是及时出手。“其实,开始买楼的时候也有些犹豫,不过考虑到银行需要与自身品牌相称的办公场所,且金融街当时所剩的好位置也不多了,就拍板买下该商业房产,当时确实没想到,才几年时间房价已经翻了三倍多,不过由于房子是自用,并未觉得地产升值对银行产生实质性影响”,该行时任行长此前曾经表示。

        《证券日报》记者在多个房地产网站检索发现,目前一些城市的核心位置的写字楼大多有价无市。以相对建成较晚的金融街B7大厦(即现北京银行和中国人寿大楼)为例,其出售时(2005年)价格在14600元/平方米左右,如今市价已经达到7万元-8万元/平方米,十年时间增长了4倍,而且即使是这个价格在金融街其实也是有价无市。此外,B7大厦合计建筑面积约22万平方米,每平米上涨约6万元,整体增值超过130亿元,市价约160亿元。

        但是如果按照“成本法+折旧”计量,B7大厦的账面净值很可能已经仅剩20亿元左右,与市场潜在交易价格差距可能高达140亿元。

        此外,而建设银行、中信银行、交通银行等银行的大厦建成时间都远远早于B7大厦(其建设时间多是在1993年-2005年间),成本更要低得多,其真实市价较账面净值增长的幅度自然要高于B7大厦。

        事实上,房产真实价值飙升不仅在北上广等一线城市出现,多地媒体曾经测算出“房价十年上涨近十倍”的区域性数据。

        上市银行涉房固定资产账面价值与市场价值的严重背离,曾经引起投资者的质疑。私募界人士崔军曾经“逼宫”5家上市银行,提出将银行房产按公允价值入账;此外,史玉柱也曾经在微博中表示,“各银行拥有大量黄金地段房产,数量大得吓人,都是按当年建造或购买的成本做账的,往往按10年、20年、30年前的成本入账,入账金额非常低。如果按国际惯例重新评估,以公允价值入账,银行资本金就会大幅增加,三年不用向股民伸手要钱”。

        事实上,二级市场也关注到了上市银行的隐性财富。《证券日报》记者日前在潜伏的“揽储银主群”里意外收到一条荐股消息,内容正是指出“现在银行的固定资产都是按照十多年前的成本计价的,如今买上市银行股,相当于以十年前的价格买房,现在是买入良机”。姑且不论荐股的可信度,但从固定资产失真这一角度来看,其分析确有可取之处。

        按照上市银行涉房资产账面原值7400亿元推算,如果这些资产十多年来市价平均涨幅为3倍(保守测算),其目前对应的价值为2.2万亿元;如果这些资产十多年来市价平均涨幅为5倍,其目前对应的市价或高达3.7万亿元,较目前的账面净值增长逾3万亿元。

        私房钱有望变现

        当然,涉房资产并不永远只能按照“成本+折旧”来计价。

        上述会计师告诉《证券日报》记者,会计准则允许企业将投资性房地产在一定条件下按公允价值入账。但是,新准则同时指出,投资性房地产需具备两条特性:“为赚取租金或资本增值,能够单独计量和出售”。

        换而言之,银行虽然拥有大量的房地产资产,并且这些资产随着经济的发展正在悄悄带来主营业务之外的增值,但是由于没有变现,且这部分公司处于稳定的生产环境并处于稳定的生产状态中,故通常不能够实现账面增值。

        不过,按照目前手机银行和电子银行的发展速度,物理网点正在加速被替代,网点背后的房产未来可能不再需要“处于稳定的生产环境、稳定的生产状态中”,也就是出现了按照市价变现的可能。
        
        去年,工商银行便传出了要减少物理网点的消息,工商银行首席风险官魏国雄公开表示,“我们未来的银行是不需要那么多人的,也确实不需要那么多物理网点,转型就是要把更多的资源投到信息化建设上,我们想打造一个全新的EICBC,就是E工商银行”。上述话语也在2014年数据上得到体现,工行去年在国有四大行中率先开始缩减物理网点,营业网点和实现功能分区营业网点分别减少了128和49个,在柜员配备人数上更是罕见的一年减少12024人,为现有柜员的10%。此外,中国银行虽然柜员减少人数没有工行多,但其在网点增加上已经趋于放缓,去年一年仅增加新网点11个。

     
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